受疫情影響下，2020年投資者經歷了風高浪急的一年。年初美國股票市場多次觸發熔斷機制，環球股市、債市價格閃崩令不少做了槓桿投資(以股票或債券抵押借入資金獲得額外購買力)的投資者難於短時間內補倉，最後投資者手上持有的股票、債券被迫斬倉。實體經濟和金融市場情緒負面，各地央行加快印紙鈔，以保資產價格不會進一步下跌。
香港銀行借貸利率亦跟隨美國息率不斷下調，配合2019年底放寬按揭成數的措施，令香港市民重投磚頭市場。1,000萬樓價以下的物業有大量自用業主承接買盤，放租的物業投資者亦考慮是否加碼，以期望政府進一步放寬按揭措施。
隨著各地致力研發疫苗，全球經濟環境又會有另一番景象，以上的情況未必長期維持。假設未來樓價因通貨膨脹上升，買家購入物業作投資用途應該如何計算淨回報?
購買物業前的稅務考慮
由2012年10月起生效且新增的「買家印花稅」，徵收對象為非香港永久性居民，並以公司名義購入物業。「買家印花稅」是按物業交易的代價款額或物業市值〔以較高者為準〕，以 15 % 的稅率計算 。
由2016年11月起生效的「從價印花稅」第1標準稅率分為第1部及第2部稅率。
「從價印花稅」第1標準稅率第1部稅率 (俗稱「雙倍印花稅」) 劃一為物業售價或價值〔以較高者為準〕的15%。
除非獲豁免或另有規定，任何於2016年11月以後購買住宅物業的買賣協議，均須以15 % 繳納「雙倍印花稅」。購買非住宅物業 ，則根據「從價印花稅」第1標準稅率第2部稅率徵稅。
「從價印花稅」第2標準稅率 (未有辣招前的舊稅率) 只適用於首次置業(或交易時未持有其他住宅物業)的香港永久性居民。
計算出租或出售物業的淨回報
計算租金淨回報時，除了需要考慮管理費、差餉、維修費用等支出外，業主亦需要每年向稅務局申報租金收入。全權擁有的業主需要在個別人士報稅表（BIR60）申報；聯權或分權擁有的業主則須在物業稅報稅表（BIR57或BIR58）申報。公司持有出租物業則在利得稅報稅表（BIR51 / BIR52 / BIR54）申報。
在特定時間內出售物業，需要繳納額外印花稅，稅率按賣方轉讓前持有物業的不同持有期計算稅率計算(10%至20%)。
雖然香港沒有資本增值稅，但稅務局有機會向短炒物業的投資者徵收利得稅。稅務局會考慮「營商標記 」(badges of trade) 法則，判斷該物業買賣是否有營商意圖。如果稅務局認為物業買賣屬於短線投機則會徵收利得稅；若認為是資本增值，則無須徵收利得稅。
違規不申報有什麼後果
根據《稅務條例》第5條，業主需要為香港境內的出租物業繳納物業稅。若果業主出租物業後沒有依法申報，稅務局有可能透過其他途徑得知，例如租約打釐印(租約在稅務局打釐印後才有法律效力)、租客在個人報稅表申報住所租值在其入息、有人向稅務局告密等等。
若果業主沒有主動申報，根據《稅務條例》第80(2)條，未有把應課稅事項通知稅務局，可被罰10,000元及少徵收稅款三倍的罰款。倘若稅務局認為業主是蓄意逃稅，例如在報稅表中漏報任何應填報的款項或使用欺騙等手段逃稅，稅務局根據《稅務條例》第82(1)條對業主提出檢控：可被罰50,000元，少徵收稅款3倍的罰款，以及監禁3年。
稅務調查
倘若納稅人收到稅務局的信件，注意檔案號碼是否以4A、4B、4C開首。若不幸言中，請盡快與稅務專家聯絡，因為稅務局認為納稅人漏報過去幾年的收入，正式開file，秤身家了。
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※照片源於Unsplash※
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